안녕하세요. 법무법인 강남의 김성태 변호사입니다.
얼마 전 생활형 숙박시설에 대한 주택법 적용이 최종적으로 안 되는 것으로 결론이 났지요. 그래서 결국 분양형 호텔처럼 사용될 수밖에 없습니다.
그런데 이런 부동산 상품들의 경우 과거 부동산 호황기에는 시세차익과 운영수익을 기대할 수 있었으나, 지금과 같은 어려운 경제적 환경 아래에서는 수익이 나오더라도 이를 가지고 대출이자조차 납입하기 어려운 것이 현실입니다.
그럼에도 과거 호황기에 지나치게 높은 비용에 분양이 이루어졌고, 이로 인해 생활형 숙박시설과 분양형 호텔을 매수하였다는 이유로 수분양자들은 경제적 어려움에 처하게 되고 만 것입니다.
지금 많이들 상담을 오시는 트러블 3대장이 생활형 숙박시설, 분양형 호텔, 지식산업센터의 분양 및 관리 과정에서 발생하는 법률 분쟁입니다. 이에 대해 간단히 살펴보겠습니다.
◇ 집합건물법의 적용을 회피하려는 부적절한 시도
1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때 이를 집합건물이라 하는데, 생활형 숙박시설 등은 이에 포함되어 집합건물의 소유에 관한 법률(이하, 집합건물법이라 함)의 적용을 받습니다.
그리고 건물에 대해 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 당연 설립됩니다.
또한, 그 규약과 관리인이 마련되어야 하는데, 관리규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 하게 됩니다.
반면, 관리단 집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결하게 됩니다.
이처럼 정상적인 집합건물은 위와 같이 관리단에 의해 관리규약이 설정되는 것이고, 관리단 집회에서 선임된 관리인이 집합건물을 체계적으로 관리, 운영할 수 있는 것입니다.
문제는 분양계약 과정에서 수분양자들의 전유 부분을 전체적으로 컨트롤하여 호텔이나 숙박시설로서 사용할 수 있도록 위탁사와 개별적 위탁관리계약을 체결하게끔 만든다는 것입니다.
그리고, 이 위탁사는 관리단에 의해 규약이 설정되고 구분소유자들의 의사가 제대로 반영되는 집행부가 들어오기 전까지(집합건물법이 제대로 적용되기 전까지) 당해 집합건물을 사실상 자의로 운영할 수 있게 되는데, 이로 인한 여러 문제가 발생하게 됩니다.
이 위탁사는 호텔이나 숙박시설의 운영을 비효율적, 불투명하게 하기 쉽고, 그래서 호텔 운영의 수익금 중 상당 부분이 이 업체에게 들어가고, 정작 수분양자들에게는 수익금이 적게 돌아가게 됩니다. 이로 인해 부동산 업계에서는 이 위탁사를 황금알을 낳는 거위에 비유하고 있고, 수분양자들의 소중한 이익을 빼 내가는 도구로 전락한 상황입니다.
◇ 분양계약서를 작성할 때, 공정증서로 된 관리규약은 확인, 설명, 교부되어야 함
집합건물법은, 표준규약을 참고하여 공정증서로써 규약에 상응하는 것을 정하여 분양계약을 체결하기 전에 분양을 받을 자에게 주어야 한다고 규정하고 있습니다. 이 서류는 수분양자들이 향후 건물의 운영방안과 소유관계를 알 수 있도록 규정하고 있는 매우 중요한 서류입니다.
그리고, 건축물의 분양에 관한 법률은 분양계약서에 포함되어야 할 내용을 정하고 있고, 이를 위반할 경우 형사처벌을 과하고 있는데, 그 중 집합건물법에서 정하고 있는 공정증서로서 규약에 상응하는 것에 대한 설명 및 확인부분을 분양계약서에 기재하도록 되어 있습니다. 분양계약을 하면서 위와 같이 중요한 공증증서로써 규약에 상응한 것을 교부하도록 강제하기 위함입니다.
◇ 분양계약서 또는 위탁계약서의 불공정한 내용은 유효한가?
과거 공정거래위원회는 10개 건설사가 아파트 분양 계약서 상 샘플세대를 지정하면서, 입주예정자에게 사전에 동의를 받지 않거나 이의를 제기하지 못하도록 하는 조항을 '약관법' 위반으로 판단한 바 있습니다.
약관법은 사업자에게 약관의 작성·명시·설명의무를 부과하고(제3조 제1항, 제2항, 제3항), 이를 위반한 경우에는 약관 자체 혹은 특정 조항을 계약의 내용으로 주장할 수 없도록 하고 있습니다(같은 조 제4항).
대법원은 약관법 제6조에 관해서 “고객에 대하여 부당하게 불리한 조항으로서 '신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항'이라는 이유로 무효라고 보기 위해서는, 약관조항이 고객에게 다소 불이익하다는 점만으로는 부족하고, 약관 작성자가 거래상의 지위를 남용하여 계약 상대방의 정당한 이익과 합리적인 기대에 반하여 형평에 어긋나는 약관조항을 작성·사용함으로써 건전한 거래질서를 훼손하는 등 고객에게 부당하게 불이익을 주었다는 점이 인정되어야” 하고, “고객에게 부당하게 불리한 조항인지는 약관조항에 의하여 고객에게 생길 수 있는 불이익의 내용과 불이익 발생의 개연성, 당사자들 사이의 거래과정에 미치는 영향, 관계 법령의 규정 등 모든 사정을 종합해 판단해야 한다.”라고 판시했습니다.
결국 계약서 상에 부당하게 불공정한 부분이 있다면 이는 약관법에 의해 무효라고 볼 수 있다는 것입니다.
요즘, 분양형 호텔이나 생활형 숙박시설 등에 있어서 수분양자들을 보호할 필요성이 많이 커졌습니다. 특히, 부동산 활황기에 턱없이 높은 고분양가로 분양을 한 후 모든 경제적 어려움을 수분양자들에게 넘기고, 수분양자들이 자신들의 권익을 보호하기 위해 의견교류하는 것을 방해하는 등 각종 편법이 판을 치고 있습니다. 수분양자들의 이익을 보호하기 위한 법률만이라도 제대로 집행이 되고 구제가 실질적으로 이루어지기를 소망하면서 글을 마칩니다.
/ 김성태 변호사 법무법인(유) 강남 부동산팀 변호사
서울대학교 사법학과
건국대학교 부동산대학원 석사,
서울대학교 대학원 석사
사법연수원 37기
경기남부경찰청 수사심의위원
국회 중앙징계위원
서울주택도시공사 법률자문
현 법무법인(유) 강남 부동산팀
다수 기업, 관공서 대상 소송, 자문 업무 수행
