요즘 경제가 많이 좋지 않습니다. 그래서인지 건물 시세의 하락이 전방위적으로 발생하고 있고, 무리해서 분양을 받았던 지식산업단지, 생활형 숙박시설, 집합상가와 관련한 문제에 엮여 고생받는 분들이 많아 지고 있습니다.
부동산 계약의 해지 문제에서 시작해 집합상가의 운영 소홀 및 운영 과정상의 비투명성 문제 등, 상당히 다양한 이슈들이 생겨나고 있는 현실입니다.
더욱이 분양 받은 건물의 시가가 현장별 & 장소별로 가격 조정을 피하기 어려운 상황으로 보이면서, 결국 자신의 재산, 그 가치를 지키기 위해서는 부동산의 똑똑한 운용이 중요해 보입니다. 오늘은 이런 집합건물의 관리단 집회 결의 시 발생하는 몇몇 문제점에 대해 설명드리려 합니다.
집합건물이 되기 위해서는
1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때, 그 각 부분은 '소유권의 목적'으로 할 수 있습니다.
'전유부분(專有部分)'이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말하고, '공용부분(共用部分)'이란 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물 및 법에서 공용부분으로 정해진 부속 건물을 말합니다.
위와 같은 요건을 충족하는 경우 ‘집합건물법’이 적용될 수 있는데요. 이는 동 법이 규정하고 있는 여러 가지 법적 권리와 효과를 주게 되므로 매우 의미가 있게 됩니다.
관리단 집회의 의결방법
집합건물에 대해 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 해 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립됩니다. 이 단체는 모든 구분소유자들의 공동이익을 위해 행동해야 하는 의무가 있습니다.
집합 건물법 제38조 제2항은 “관리단 집회의 의결권은 서면이나 전자적 방법으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있도록” 규정하고 있는 바, 상당수의 집합건물에서 전자투표로 관리단 집회가 이루어지고 있는 것으로 보입니다.
그런데, 이 전자적 방법에 대한 동법 시행령의 규정은 전자서명을 통해 의결권을 행사하는 방법(시행령 제13조 1항 1호)과 규약에서 본인확인 절차를 완화한 경우(시행령 제13조 1항 2호)를 마련하고 있습니다.
전자의 경우, 「전자서명법」 제2조제2호에 따른 전자서명 또는 인증서로서 서명자의 실지명의를 확인할 수 있는 전자서명 또는 인증서를 통하여 본인 확인을 거쳐 의결권을 행사하는 방법, 휴대전화를 통한 본인인증 등 「정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률」 제23조의3제1항에 따른 지정을 받은 본인확인기관에서 제공하는 본인 확인을 거쳐 의결권을 행사하는 방법을 의미하고,
후자의 경우 규약에서 「전자서명법」 제2조 제1호에 따른 전자문서를 제출하는 방법 등 본인 확인절차를 완화한 방법으로 의결권을 행사할 수 있도록 전자와달리 정하고 있는 경우에는 그에 따른 방법을 의미합니다.
따라서, 귀 관리단에서 활용한 방법이 어떤 방법인지 명확히 확인해야 하고, 만약 아직 규약에서 정하고 있지 않은 상황에서 본인확인 절차를 완화해 의결했다면 이는 위법인 의결권 행사가 되는 것입니다.
위탁관리회사의 점유사용권의 근거
집합건물을 관리하고 운영하기 위해 관리단은 통상 건물의 위탁관리회사를 선정하여 계약을 하고, 그 위탁관리회사는 필요한 비용의 징구 등 모든 건물 관리행위를 대행하게 됩니다.
그런데, 이와 구별되어 개별 구분소유자와 위탁계약을 맺은 업체가 건물을 좌지우지 하면서 위탁관리회사의 업무를 대행하는 경우가 있습니다. 보통은 집합건물이 막 공사가 마무리되어 완성되고 나면 아직 제대로 된 관리인이 선정되기 전이고 집행부도 구성되지 않은 상태에서, 처음에 해당 집합건물을 분양한시행사의 주도로 분양계약서에 첨부하여 개별 위탁계약서를 만들어 집합건물의 위탁운영을 받고, 구분소유자들의 의사에 반하여 건물을 운영하기 시작하는 경우입니다.
이런 경우 위탁관리회사는 상당수의 구분소유자들과 전유부분의 위탁계약을 체결한 뒤, 동법 제24조 제4항 본문 소정의 ‘구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자’로 주장하면서, 의결권에 참여해 자신의 뜻대로 관리단 집회까지 좌지우지 하고 있어 여러 문제를 야기하고 있습니다.
이들 개별계약에 의한 위탁관리회사들은 분명 관리단집회를 통해 정상적으로 선정되는 위탁관리회사와는 구별되는데, 상당히 고율의 수수료를 챙기거나 여러 이권에 개입하고 있고 구분소유자들의 이익과도 반하는 행동도 자주 한다는 점에서, 이들에 대한 법적 대응에 대해 많은 관심이 집중되고 있습니다.
어떤 상황이 되더라도 개별계약에 의한 위탁관리회사들이 관리단집회의 의결권까지 행사할 수 있다는 것은 받아들여지기 어려워 보입니다. 동법 제24조 제4항 본문은 “구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제3항 본문에 따른 관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다.”고 규정하고 있으나, 위 법 조항은 구분소유자와 임대차계약을 맺어 직접 점유이익을 향유하면서 점유자로서의 의견을 반영할 필요성이 있는(직접 점유자) 사람들의 의사를 반영하기 위함에 있는 것이지, 단순한 '보조자'로서 위탁 중인 회사가 관리단집회에 나아가 임의로 관리인을 선정하거나 공용부분을 임의변경하는 등 구분소유자들의 이익에 반하는 행위까지 하는 것을 허용하는 것은 아니라고 보입니다.
분양형 호텔이나 생활형 숙박시설 등은 부동산의 활황기에 투자대상으로 한 때 각광을 받으면서 고가에 분양이 이루어졌습니다. 그런데, 지금은 그 이용상의 제한 사유 등으로 그다지 투자 대상으로 적합하지 않았다는 점이 밝혀지고 있어 투자자들의 마음을 끌기 어려운 상황입니다. 그런데, 이에 더해서 개별계약을 체결한 위탁관리회사라는 사람들이 나타나서 고액의 관리비운영 용역비를 받으면서 손실을 가중하고 있으니 구분소유자들이 좋아 할 리가 없습니다.
이들은 집합건물 운영의 투명성 확보와 구분소유자들의 공동의 이익을 확보하는 것에 관심이 없고, 자신이나 시행사의 이익을 우선하는 방식으로 집합건물을 운영하고 있어 문제가 있는 상황인데, 바른 해결책이 나오면 좋겠습니다.
/ 김성태 변호사 법무법인(유) 강남 부동산팀 변호사
서울대학교 사법학과
건국대학교 부동산대학원 석사
서울대학교 대학원 석사
사법연수원 37기
경기남부경찰청 수사심의위원
국회 중앙징계위원
서울주택도시공사 법률자문
현 법무법인(유) 강남 부동산팀
다수 기업, 관공서 대상 소송, 자문 업무 수행
